抵押物的处分和抵押权的实现
（一）抵押物的处分
1.抵押物的转让
（1）抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
（2）抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权除外。
注：如果主债权已经得到清偿，抵押权亦随之消灭，此时，抵押物的转让，自然无需债权人的同意。受让人以清偿债务的方式涤除抵押权、以获得抵押物所有权的权利，称为涤除权。
2抵押物的出租
抵押权设定之后，由于抵押物仍归抵押人占有，因此抵押人有权将抵押物出租。当同一物上既存在抵押权又存在租赁关系时，如同“买卖不破租赁”我国物权法律制度亦确立了“抵押不破租赁”的规则，既“在后抵押不破在先租赁”。考生应区分两种情况：
（1）订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权实现后，租赁合同在有效期间内对抵押物的受让人继续有效。
（2）抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未经书面告知承租人该财产已经抵押的，抵押人对出租抵押物造成承担人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
注：（1）先抵押后出租的，抵押权优先；（2）先出租后抵押的，租赁合同优先。
（二）抵押权的实现
1.抵押权的行使
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。如果协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之一日起1年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
2.抵押物拍卖价款的清偿程序
（1）实现抵押权的费用；
（2）主债权的利息；
（3）主债权。
3.土地出让金优先与抵押权
拍卖“划拨”的国有土地使用权所得的价款，应当首先依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，抵押权人可主张剩余价款的优先受偿权。
4.不可分性
（1）主债权未受全部清偿的，抵押权人可以就抵押物的全部行使其抵押权。
注：债权部分清偿，不产生抵押权部分消灭的效力。
（2）主债权被分割或者部分转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使全部抵押权。
（3）主债务被分割或者部分转让的，抵押人仍以其抵押物担保数个债务人履行义务。但是，第三人提供抵押的，债权人许可“主债务人”转让债务未经抵押人“书面同意”时，抵押人对未经其同意转让的债务，不再承担担保责任。
（4）抵押物被分割或者部分转让的，抵押权人可以就分割或者转让后的抵押物行使抵押权。
（5）抵押物“部分”灭失，残存部分仍担保债权之全部。
5.抵押权的保全
抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或许这提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不能提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。